说起北方老人最爱买房过冬的城市，大多数人会想到海南三亚。其实，在广西的最南端，靠近北部湾的地方，还有一座被称为“小三亚”的旅游城市——北海。
北海上有很多醒目的标签:中国最早的对外贸易港口之一，一带一路交汇连接的重要门户，但最广为人知的还是它宜人的气候，漫长的夏季，没有冬天，也没有酷暑，是候鸟养老的理想栖息地。
在过去的五年里，北海凭借其独特的自然环境吸引了一波又一波前来掘金的游客、老人和商人。做民宿、卖海鲜、炒楼房，在疫情爆发前，北海是很多人投资创业、养老的天堂。
然而，三年来，时断时续的疫情让这座旅游城市的脚步慢了下来。曾经火爆的房地产行业随着退潮逐渐降温，房价回归理性后，北海正展现出符合城市基本面的本来面目。
离开酒店老板。
日前，上海交通大学安泰经济与管理学院发布《2022中国冬季候鸟栖息地适宜性指数》，广西5个城市上榜，分别是桂林、南宁、柳州、北海、百色。
上述报告指数从气温、气压、湿度、空气质量、水质、医疗条件、交通便利、区域自然风光和人文景观、文明城市与否、生活成本等17个方面对55个候选城市进行综合评价。
与桂林一道美丽风景的，还有北海，同样众所周知。北海，别名“明珠市”，是广西壮族自治区的地级市，北部湾城市群和广西北部湾经济区的重要节点城市。
独特的地理位置使北海成为中国最早的对外贸易港口之一，历史上是滇、黔、川、桂、湘、鄂五省与海外各国进行贸易的主要商品集散地之一。北海所辖的合浦是古代海上丝绸之路最早的始发港，2000多年前就成为中外贸易的重要门户。
开放包容是这座城市的突出标签。北海不仅有南来北往的商贸往来，还有壮族、瑶族、苗族、侗族、仫佬族、毛南族等43个少数民族。它还吸引了世界各地前来冬季养生的老年人。
记者了解到，北海因其优越的宜居环境，广受各地老年候鸟的喜爱。一些当地社区是典型的“候鸟”栖息地。社区常住人口中，“候鸟”占65%，覆盖全国31个省份。
旅游也成为北海最突出的名片。公开数据显示，2019年，北海接待游客超过5279万人次，旅游业收入近700亿元。2020年受疫情影响后，2021年北海接待国内游客5124万人次，同比增长24%，实现旅游消费667亿元，同比增长29%。
旅游、海景、养老是地产商最喜欢的三个元素。2017年以来，北海楼市开始上涨，各大知名开发商涌入买地，房价也水涨船高。工程价格过万的并不少见。
房产中介李波见证了这个市场。“疫情爆发前，北海楼市还是比较火爆的，来买房的外地人也很多。很多人都卷进了这股热浪，尤其是房产中介。17到18年，代理很赚钱，很多人发财了。”
独立民宿和海鲜餐厅在北海遍地开花。李波说，那时候北海建别墅、做民宿很普遍。前期投资几百万美元，在旅游旺季赚了钱。有当地人在做，也有很多外国人在投资。
然而，一次次的爆发打破了这些行业的热情。今年夏天，正值传统旅游旺季，一场突如其来的疫情导致北海几大景区停业，旅游相关产业受挫。
一些民宿老板坐不住了，开始降价出售资产。记者在房产交易平台上发现，当地有两年前刚建成的五层别墅，现已挂牌出售。今年10月24日上市，三天后降价58万。随后的两个月，先后降价50万、72万、30万、40万。
如今，这套总面积为417.67平方米、9室3厅的房子售价368万元，比刚上市时低了250万元，却鲜有人问津。办理房产交易的中介说，业主想尽快降价。他本来想做一个好的民宿，没想到疫情发生在他身上三年了。现在市场上这种业主和物业并不是个例。
“北海是旅游城市，因为疫情城市的活力也降低了。三年来疫情反复，酒店老板日子都不好过。”上述人士表示，各地防控措施已逐步放开，但来北海的游客仍未回到高峰。
房价开始下跌。
除了旅游的一波三折，房价也成为北海不可忽视的痛点。
根据国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格指数，今年11月，29个城市新房价格低于2020年，40个城市二手房价格低于2020年，其中包括北海。
其中，北海新房价格比2020年下降10%以上，达到13.5%；二手房价格也比2020年下降了10%以上，同期下降超过10%的其他三个城市分别是牡丹江、哈尔滨和安庆。
安居客平台数据也显示，2020年以来，北海房价一波三折不断下降。截至今年12月，新房均价为6825元/平方米，环比下跌0.61%；二手房挂牌均价5990元/平方米，环比下跌0.33%。
李波告诉记者，北海很多新房项目，价格从高点下降了30%甚至50%；“我住的小区19年开盘时均价13000元到15000元，今年3月买的时候优惠不到6000元。”
二手房也是如此。有些业主因为生活和资金周转需要，一般会打折出售。除了那些降价出售房产的民宿业主，很多普通商品房也一再降价。有的房子今年10月份上市以来降价44万，有的房子今年7月份上市以来降价42万，有的房子12月初刚上架就降价40万。
疫情是一个非常重要的影响因素。2020年，北海市主城区商品房供应面积209.95万平方米，同比下降44.9%；成交面积116.37万平方米，同比下降33.4%；成交均价8427元/平方米，同比下跌10.1%。为了争夺客户，低首付、首付分期的项目层出不穷。
到2022年，低温楼市不变。北海房地产交易中心数据显示，2022年11月，北海新建商品住宅网签901套，环比下降2.28%，同比下降9.08%。其中，新建商品住宅成交669套，环比下降13.12%，同比下降26.64%。
为了激发楼市活力，北海陆续出台调控措施。年初，房贷首付比例下调，首次购买普通商品住房商业贷款最低首付比例由25%调整为20%。5月，北海宣布停止执行2017年9月30日起执行的《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》。
根据上述通知，非本市户籍居民在北海市(不含合浦县、铁山港区)限购第二套商品住房。购买第二套新建商品住房的，需取得不动产权属证书满两年方可转让；购买第三套及以上新建商品住房的，需取得不动产权属证书满五年方可转让。
继解除限购限售后，北海10月26日又出重磅新政。公积金贷款降低了二套房首付比例，提高了贷款额度。职工家庭购买第二套住房或申请第二套住房公积金贷款，最低首付款比例降至30%。此前，二套房首付比例至少为60%。
然而，市场的复苏需要时间。李波告诉记者，现在北海整体行情还是偏低，像一些可以做民宿的别墅或者私房，价格比疫情前低了很多。以前很多外地人来买房，现在这部分人缩水很多。
很多北海本地人和李波一样，见证了这座城市的房价涨跌，但对未来仍抱有希望。毕竟城市丰富的旅游资源还是会吸引人的。第七次人口普查数据显示，2020年北海市常住人口185.32万人，比2010年第六次人口普查增加31.4万人，十年净增20.4%。